大數據精準分析 – 大臺北地區房價與人口趨勢

2022-11-15

大數據, 房價

臺灣面臨房價居高不下的時代，「望屋興嘆」是一直存在的現象。近期在疫情、升息、通膨等影響之下，儘管各縣市的房市明顯降溫，但是高房價已成事實，購屋的難度更是節節攀高。Vpon威朋根據內政部地政司公佈的，不動產買賣實價登錄批次資料進行統計與推估，並結合「Wee Global Data Platform」的臺灣行動裝置之居住地標籤、臺灣行動裝置之消費數據、臺灣行動裝置之消費數據。用大數據說明臺灣居住的現況，以及解讀不動產市場的交易需求。

除了因宏觀經濟的因素，城市規模的特性、人均收入的條件、人口移動的特性、土地供應的情況，也都是明顯帶動房價的主因。分析上述所提及的大數據，在房價方面，各縣市仍處小漲狀態，以2022年平均每坪單價來排名，臺北市每坪平均70萬元，遠高於其他縣市的平均兩倍以上，其次為新北市，新竹市房市受到竹科發展帶動，平均房價排名全臺第三名且成長力道強勁。

圖一、2019~2022年各縣市平均房價與房屋交易件數

五張地圖看大臺北地區居住狀況

【居住人口數】居住人口集中在臺北市、新北市西南區域、桃園區、中壢區

依據Vpon威朋「Wee Global Data Platform」的行動裝置數據，將用戶的夜間最常停留地點視為居住地，將北部地區行政區依居住人口數著色，橘色越深代表居住人口數越多，藍色越深則代表居住人口數越少，由下圖的熱度圖可以看到，北部地區的居住人口集中在臺北市區，往北延伸至淡水、往東至汐止、往西南則以板橋、中和、新莊、三重、新店等區為人口密集區，並一路延伸桃園市各區。

圖二、2022年大臺北地區居住人口數熱度圖

【居住人口成長】蛋白、蛋殼區居住人口成長快速

進一步了解四年來居住人口數的變化，將居住人口成長率繪於下圖熱度圖中，橘色越深代表近四年居住人口正成長越高、藍色越深則代表居住人口負成長越高，傳統雙北蛋黃區的居住人口已飽和不再成長，取而代之的是，人口逐漸外擴至內湖區、文山區等尚呈現微幅正成長的區域，都心外圍如林口、淡水、深坑、三峽、桃園、基隆各區人口數亦高度成長，居住人口住進蛋白、蛋殼區的現象成為趨勢。

圖三、近四年大臺北地區居住人口成長率熱度圖

【居民消費力】林口居民消費力強，臺北市中山、北投、信義區居民次之

Vpon威朋的數據團隊使用「Wee Global Data Platform」的消費數據，將用戶在全臺各地的消費數據，依照用戶的居住地重新加總、推估，以了解各行政區居民的消費力。下圖中，橘色越深代表該區居民消費力越高，藍色越深則代表消費力越低，從圖中可以發現，新北市林口區居民的消費力登北部地區最強，推測是近年來林口受惠於醫療資源、交通建設與生活機能完備，居住品質提升，進駐不少醫護人員、中高收入族群。進一步剖析林口新市鎮內各區，前段三井Outlet生活圈為林口的核心區域，鄰近三井Outlet、國賓影城、捷運站等建設，三井Outlet生活圈與緊鄰的南勢生活圈為新市鎮中居民消費力最強勁的區域。

臺北市則是以中山區、北投區、信義區居民的消費力最強，以範圍更小的生活圈分區來看，高消費力族群多居住在關渡、天母、大直、師大週邊。雙北以外，新竹縣竹北市為科技新貴居住首選，居民的消費力也是不容小覷，在北部地區行政區中排名第五。

圖四、2022年大臺北地區居民消費力熱度圖

圖五、2022年林口、臺北地區居民消費力熱度圖

大臺北各區域房屋市場熱度圖

【房屋交易量】中壢、桃園、淡水、新莊等熱門重劃區交易量高

以2021全年的房屋交易量來觀察房市熱區，北部房市熱區第一、二名為桃園市中壢區、桃園區，中壢的交易熱區集中在青埔A18、A19週邊，桃園市區則是以藝文特區為首，週邊多個區域在捷運與商圈進駐的話題下，交易量活躍。交易量第三名為新北市淡水區，隨著輕軌、淡江大橋等建設開展，淡水市區、淡海新市鎮、紅樹林地區的建案多、交易量亦大。第四名的新莊則是以新莊副都心重劃區、頭前重劃區為交易熱區。

圖六、2021年大臺北地區房屋交易量熱度圖

圖七、2021年桃園區、中壢區交易量熱度圖

圖八、2021年淡水區交易量熱度圖

【房價】臺北市高房價，中永和、板橋緊追在後

臺北市蛋黃區高房價早已不足為奇，全臺平均最貴行政區為臺北市大安區，最貴地段則位於國父紀念館、信義計畫區、大安、東門、東區，平均每坪超過100萬元。臺北市以外，永和、板橋、中和的房價直逼臺北市，其中新板特區、江翠北側重劃區、新店央北重劃區、中央新村生活圈、永和仁愛公園生活圈等重劃區域因街區規劃完善、綠地多、居住品質佳且鄰近市區，近年新建案多，房價為新北最高。

圖九、2022年大臺北地區平均每坪房價熱度圖

圖十、2022年臺北市各區域平均每坪房價熱度圖

圖十一、2022年新北市各區域平均每坪房價熱度圖

蛋黃、蛋白區剛性需求強勁

比較大臺北地區各區的居住人口數與房屋交易件數，人口趨勢與房屋交易量趨勢大致吻合，居住人口多的地方房屋交易量也多，尤其桃園、中壢、板橋、新莊、中和等地在居住人口與房屋交易件數，都名列北部地區前幾名，足見在這些區域的房屋剛性需求十分強勁。

高消費力族群出走蛋黃區

比較各區的居民消費力與平均房價，雙北地區蛋黃區的居民消費力相當，房價卻可相差到數倍，由此也應證蛋黃區人口減少、蛋白區人口激增的原因。扣除蛋黃區以外，各區的房價與居民消費力大致呈正相關，高消費力族群會住在中高房價區域，但是也有幾個區域受高消費力族群喜愛、卻仍享有中低房價優勢，包括林口、三峽、五股、汐止等，可說是年輕人的移居好選擇。

不同區域有怎樣的特性和議題

以人口成長幅度和房價高低，來歸納大臺北各區的發展狀況，穩定發展中的蛋黃區包括臺北市各區、新北板橋、中永和、三重等呈現高房價、人口減少的狀況，在穩定發展中的區域，需更重視居住正義的議題；而臺北市內湖區、文山區、以及新北市林口、新店、土城、蘆洲、新莊等區域，房價雖仍不及蛋黃區高昂，卻也不算低，這些區域的生活機能與基礎建設大多已到位，伴隨著青年移入、組建家庭，居住人口呈正成長，是快速發展中的區域，居住生活支援、居住品質提升，會是新移入人口是重要考量與後盾。桃園各區、基隆各區、新北市三峽、深坑、五股、泰山等蛋殼區人口正高度成長，且房價尚在中低水準，是青年購屋族的高CP值選擇之一，基本生活機能與基礎建設的完備會是區域的首要目標。

圖十二、大台北地區區域特性

【林口新市鎮】與【青埔特區】熱門移居地居民輪廓

【林口新市鎮】年輕家庭的移居天堂

從前面的分析結果可以發現，林口在許多指標上明顯與其他行政區有所區隔，例如林口的居住人口增長快速、消費力強，林口也是新北市最年輕、平均收入最高的區域，與周圍行政區相比更是一個獨立的房市小熱區，林口新市鎮儼然成為大台北地區高消費力族群的移居天堂。透過Vpon 受眾輪廓分析報告分析居住在林口的居民輪廓，這一批來自各地的新移民，有什麼有別於其他地區居民的特徵嗎？結果顯示，林口居民有更多的購屋族、有車族，在數位廣告的偏好上更關心購屋、購車資訊；因新婚家庭多、周邊醫療資源豐富或自身為醫護人員等因素，更偏好使用懷孕育兒、醫療相關APP；生活習慣方面，相較其他地區的人普遍更早起，也更偏好前往金融、零售、醫療等相關場所。

圖十二、居住於林口新市鎮居民輪廓

【青埔特區】年輕玩樂族的首購選擇

桃園市青埔特區因鄰近高鐵、捷運，加上大型商業設施與建案進駐，近年的房屋交易量大，人口成長快速，除了吸引桃園的工作者外，也吸引大台北地區通勤族購屋，進一步分析這一批桃園市新居民的輪廓，發現青埔特區的居民，相較之下有更追逐潮流、重視休閒生活；更偏好使用汽車、地圖導航、旅遊資訊相關APP，偏好前往旅遊、美食、休閒娛樂等地點，更加顯示青埔特區居民相對年輕且喜愛休閒活動；生活習慣方面，受限於青埔特區夜間去處有限，青埔特區居民相對較無夜生活，晚上較不活躍。